築古戸建投資で「早く客付けしたい」「築古戸建のDIY負担を減らしたい」と考えている方へ。
私は築51年の戸建を投資用に購入し、約1ヶ月で入居者を決めることができました。その際に意識したのが「身体負担を減らす物件選び」です
なぜなら、私の場合、在宅介護の父の※ADLが徐々に落ちてきて、将来の施設介護も現実的な話になってきたため、父の控えめな貯蓄に＋αの安心を加え、かつ在宅介護も両立できる築古戸建投資をしたかったからです。似たような境遇で限られた時間内で築古戸建投資をされる方へのヒントとなればと思います。
※ADL：食事、排泄、入浴、更衣、移動、整容、起居動作など、人が日常生活を自立して送るために最低限必要な、基本的かつ日常的な動作
築古戸建投資を始めた理由｜介護費用への不安から
父の状態
プロの助けも借りながら、なんとか父の在宅介護生活が整いつつあります。しかし、かつてはやれていたことがやれなくなっていく父を見るにつけ、全介護を施設にお任せすることも視野に入ってきました。
兼業農家の収入では不安
しかし、年々物価高のこの状況下で、父の介護を他人様に委ねることになればなるほど金銭的負担が増していくことは目に見えています。その状況で、安心安全なプロに支えてもらうことを考えた場合、父の貯蓄と兼業農家としての収入では心もとなく、父の収入に＋αで安心を加える必要があると思うようになりました。
兼業農家の属性を活かし、常にキャッシュフローが望める不動産投資を検討
そこで、今ある兼業農家用の道具を使いDIYをして築古戸建の再生し、賃貸する不動産投資を考えるようになりました。常に従事するものより不動産にお金を生み出してもらえるので、父の身の回りの介助に支障がでることもない点に魅力に感じました。
築古戸建投資で失敗しない物件選び｜DIY負担を減らす3つの基準
①リフォーム済みに近い物件を選ぶ｜DIY負担を減らす最重要ポイント
まず、物件を見る目を養いたいと思い、ネットの基本的※内見ポイントを勉強し、内見をして回りました。そうして週末に農作業や父の清拭介助、自治会班長をしつつ簡易に物件のDIYができるような物件を見つけることを目標にしました。なぜなら、築古戸建投資でDIY負担を減らすには、リフォーム済みに近い物件を選ぶことが重要なのです。
※内見：購入を判断するため物件の内外装の下見をすること
②近所でDIYに通いやすくても難多い物件は避ける｜時間と金を失うリスク
現場にDIYに通う必要があるので、まず自宅から30分圏内の物件を探すことにしました。そして、ちょうど近くにあった物件は軒天が痛み雨漏りが見受けられ、屋内も天井の抜けた荒れた物件でした。長時間のDIYは勿論プロにお願いしなくては無理な箇所も多かったので出費も多くかかると予想し購入は断念しました。
③物件までの距離は30分圏内｜通う回数を減らすことでDIY負担を軽減
次に行った物件は家から30分を超えるばかりか、目の前の道が幅４ｍない再建築不可物件かつ天井に穴の空いた物件でした。このように、再建築不可物件や大きな瑕疵がある物件は、出口戦略が立てづらく、精神的にも負担が大きくなるため避けるべきです。何より、DIYが必要な築古戸建投資は、物件までの距離を30分圏内に抑えることで、負担を大きく減らせるのです。
DIYも客付けも時短できる特別物件を取得するためにしたこと
それからも内見を何件かしたものの、なかなかコストパフォーマンスの良い物件はポータルサイトでは出てきません。そこで、良い物件に巡り合える可能性を高め、そんな物件がでてきたら逃さないようにと３つの努力をしました。
1.不動産投資の本を読み、内見し即日購入できる目利きを身につける
とにかくネットだけでなく不動産投資の本や記事を読み、内見した際に、上記物件の例のように異常はないか、リフォームを短期間で仕上げれるか、を早く見極めるよう目を養いました。そのため必要となる良い物件をその場で買い付けできる知識を得られるようひたすら勉強しました。結果、住んでいる市の図書館の不動産投資関連の本は全て読破しました。
2．物件の門戸を広げる
私の自宅は県境近くにあるのですが、それまでは住んでいる市内でのみ探していました。しかし、これを30分圏内なら県あるいは市を問わず候補地とすることで、DIY難あり物件を避け、DIY時短の”当たり物件”にたどり着く確率を高めました。
3．ポータルサイトで新着の掘り出し物件がないかを頻繁にチェック
毎日午前と午後の仕事の空き時間にスマホでポータルサイトの新着物件をチェックしました。そこで気になる物件が新着で掲載されたら、近所の場合会社の昼休憩の時間帯を利用して、不動産屋さんにお願いして内見にすぐに行くようにしました。
1月に購入の機会がおとずれる
その機会は突然でした。金曜日の午後の(赤い文字の)ポータルサイト物件チェックの時、ふと隣の県の物件を見た時、自分の中では外観はアリだな、と思える新着物件を見かけたのです。築年数は51年と古いものの1台分の駐車スペース付きの物件でした。
仲介の不動産屋さんに連絡をとり、まず内見の依頼をする
翌日の土曜の午前で物件の内見の依頼をしました。物件情報では”投資家向け”のようなことが書いてあったので、少しでも他の投資家より先に内見をすることが先決だと思ってのことです。というのも、その数日前に、ある不動産屋さんの店頭で紹介されなかった良い物件を、翌日ポータルサイトに掲載され、数名の内見者に購入交渉を先んじられてしまった経験があったからです。ポータルサイトの新着掲載後すぐに内見をすることは結構重要なのです。
内見当日用意したもの
スマホに住宅の傾きを測定するアプリをダウンロードしておきました。また、気に入った場合にすぐに買い付けの意思を伝えるための”買付証明書のフォームが印字されているA４判の用紙(捺印欄には印を押してあるもの)、及び筆記用具を持って行きました。
気に入ったので物件を購入
気に入ったポイント１：自宅から約30分でDIYのために通いやすそう
隣の県との県境には片側2車線の道路が走っていて、隣の県の物件には約30分で行けます。実際、物件購入後に週末DIYをするのに、朝晩父の身の回りの世話をしながらでも、おっくうになることもなく通い続けれました。
気に入ったポイント２：DIYが短期継続で完了しそう
価格もリフォームを反映した物件でしたので、大まかな見栄えは整えられていました。購入したのが1月末なので、農繁期前かつ入居の客付け最盛期の3月末までに仕上げる目算も立てられました。この見極めは、不動産投資の本をたくさん読んだからこそできたことだと自負しています。
気に入ったポイント３：利便性が良さそうな立地
近くに病院、スーパー、銀行、駅があり、利便性が良さそうでした。そのため、長屋ならではの駐車スペースが狭い、壁が隣と一体のため修繕が困難で建て替えはほぼ無理、ゆえに周りと同様築古にならざるを得ない、という欠点を利便性で多少なりともカバーできると考えました。
DIY及び客付けの時短ができた最大要因:大家の先輩から学ぶ
実は、今回の物件の購入は投資家の方から購入しました。この方が非常にクレバーな信頼できる方で、大家としての心構えから購入後のDIY、登記、仲介会社とのやりとり、客付けに至るまで全ての部分でサポートしていただきました。身体を守り時短化して物件を仕上げることができた今回の背景には、信頼できる方からのアドバイスがあったから、と言って過言ではありません。
まとめ
父の身体を守る施設介護を見据え＋αの収入を目指し収益用に築古戸建を購入しました。物件でのDIYやそのアクセスで身体に負担をかけず時短ででき、更に立地の良さにも助けられ早期の客付けができました。しかし、何より信頼できる投資家の先輩にアドバイスをいただけたことが、購入から客付けまで約1カ月という最短で客付けできたポイントです。
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