はじめに｜築古戸建で必ずぶつかる「残置エアコン問題」
築古戸建を購入すると、ほぼ確実に直面するのが「残置エアコン問題」です。
- 一応動くけど古い
- 効きが悪い気がする
- 交換するとコストがかかる
不動産投資を始めたばかりの頃は、できるだけ初期費用を抑えたいという気持ちもあり、どう扱うべきか悩む方も多いと思います。
私も今回、同じ問題に直面しました。
不動産関係者からの一般的なアドバイス
今回、複数の不動産関係者からいただいたアドバイスは、どれもよくある合理的なものでした。
- エアコンクリーニングで延命する
- 残置物扱いにして、壊れたら入居者に対応してもらう
- トラブル回避のために撤去してしまう
どれも「コストを抑える」という意味では正解だと思います。
実際、築古戸建投資ではこの考え方がスタンダードでしょう。
しかし感じた違和感｜本当にそれでいいのか？
ただ、私はどうしても違和感が拭えませんでした。
理由はシンプルです。
「今の夏は、昔とは別物だから」です。
ここ数年の猛暑は、もはや“暑い”ではなく“危険”なレベルです。
さらに今回の入居希望者は、足に不安のある方。
もしエアコンが効かない、あるいは故障した場合――
- すぐに買いに行けるのか？
- 設置までの数日間をどう過ごすのか？
- 体調を崩すリスクはないのか？
「壊れたら対応」では遅いのではないか、という考えに至りました。
結論｜エアコンは“設備”ではなく“命を守るインフラ”
最終的に私は、
調子の悪いエアコン2台を、プロに依頼して交換する判断をしました。
これは正直、コストだけ見れば非効率です。
ですが、今回の判断基準は明確でした。
- 命・健康リスク ＞ 初期コスト
- 入居後トラブルの予防 ＞ 事後対応
- 安心して住める環境 ＞ 表面的な利回り
つまり、エアコンを単なる設備ではなく、
「命を守るインフラ」
として捉え直した、ということです。
もう一つの判断｜駐車スペースと動線の検証
今回もう一つ重視したのが、「日常動作の安全性」です。
物件の駐車スペースはやや狭く、足の悪い方にとっては
- 車の乗り降り
- ドアの開閉スペース
がストレスや事故リスクになり得ると感じました。
そこで私は、
実際にプロパンガス会社に依頼し、ボンベを設置した状態で現地確認を行いました。
- スペースは確保できるか
- 動線に無理はないか
- 入居後にトラブルにならないか
いわば「住んだ後」を先に体験するような確認です。
学び｜“時短”とは手を抜くことではない
旧2Fエアコン Before
新２Fエアコン After
今回の一連の対応で感じたことがあります。
それは、
「時短＝作業を減らすことではない」
ということです。
After(新エアコン外観)：エアコン交換後の２F室外機＆配管と１F配管
本当の時短とは、
- 後から起こる問題を事前に潰すこと
- 判断を先送りしないこと
- プロを使うべきところで使うこと
旧１Fエアコン Before
新１Fエアコン After
結果的に、
- クレーム対応の時間
- 緊急対応のストレス
- 入居者との関係悪化
これらをすべて回避できます。
プロパンガスを置いた状態だけでなく車を入れて生活をイメージしてもらいます
事前に足の不自由な方に乗り降りが対応できるかシミレーショしてもらいます
最初に内見された奥様が足のご不自由なご夫婦の旦那様は駐車もお得意で入居に前向きでしたが、後に予算を理由にお断りの連絡がありました。しかし、若い外国人の3人連れの方は自転車をこのスペースに3台置けるメリットもあり入居のご契約をいただけました。
足の不自由な奥様のみえるご夫婦にはこの階段含め身体に負担をかけてしまう可能性がありました。私の客付けを気にしていただける方から『入居費の値下げをご提案しましょうか？』と言ってもらいましたが、私は入居者の身体を守ることを優先し、安易な妥協で入居の時短を図ることはかえって先方の安全を妨げることになると思ったので、お断りしました。今でもこの判断は正しかったと自負しています。
まとめ｜築古戸建ほど“入居者の身体視点”が重要
築古戸建投資では、どうしても
- コスト
- 利回り
- DIY
に意識が向きがちです。
しかし今回の経験から強く感じたのは、
「誰が住むか」で判断は変わるべきということでした。
特にこれからの時代は、
- 猛暑
- 高齢化
- 身体的リスク
これらを無視した運用は難しくなっていきます。
だからこそ、
入居者の身体を守る視点で先回りする
これが結果的に、
- 空室リスクの低減
- 長期入居
- トラブル回避
につながると考えています。
もし同じように「残置エアコンどうするか」で悩んでいる方がいれば、
一度“コスト”ではなく“身体リスク”から考えてみると、判断が変わるかもしれません
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