築古の収益物件では、
「入居前になって初めて気づく不備」
が意外とあります。
今回、入居者様から指摘を受けたのは、
カーテンレールが設置されていない部屋でした。
しかし現況をよく確認すると、
以前の入居者が使っていたと思われる
カーテンレール取り付け用の穴が残っていました。
そこで、自宅に保管していたカーテンレールのストックを活用し、
新たに高所へ穴を開ける重労働を避けながら、
身体を守る時短DIYとして修繕を行いました。
入居予定者から指摘された「カーテンレールが無い部屋」
入居直前に入居者(正確には派遣社員を雇う派遣会社)から、『カーテンレールがない』という実際に生活する目線でのクレームがありました。内覧では気づきにくかったこんな分かりやすい不備を知り、反省しました。しかし、築古戸建では案外こういうことが起きやすいです。今回の出来事で『現況確認』の重要性に気づかされた次第です。
築古戸建に残されていた「以前の取り付け穴」
時短物件なので、会社の昼休み時間に、会社から比較的近いこのに早速現況確認に行きました。あらあらほんとです。入居予定日まで日もない中、なんとか時短となる方法はないだろうか、という視点でふと見ると、以前レールを設置していた穴位置が壁に残っていました。
この過去の施工跡がヒントになり、無理に新設する必要がないと判断しました。築古は穴開け等長時間無理な姿勢を避け、身体を守るためには、こうした『痕跡でも活かす視点』が大事なのです。
自宅に眠っていたカーテンレールのストックを再活用
まずは、わざわざ買いにいくより、自宅で使っていないストックから使えるものを探すことにしました。そして、ひらめきで自宅の物置に眠っていたカーテンレールを見つけ出し、週末に築古戸建に持っていったのです。
無駄足にならぬよう、自宅から持ち出す際に最低限収まるサイズか確認して持ち出しました。そして、現場ではおおよその各穴間の間隔を計り、これに合わせカーテンレールの取り付け金具の位置を調整するようにしました。
まず再利用のカーテンレールを仮止めします。その際、カーテンレールの取り付け金具は若干フリーに動くようにしておくことがポイントです。とりあえず全体の穴に金具を取り付け、うまくいかない穴の位置は全体を見ながら取り付け金具の位置を調整していきます。
高所で新たに穴を開ける重労働を避けられた
以前、自宅のカーテンレールも取り付けしたんですが、こうした高所作業は地味に身体への負担が大きくなります。長時間同じ姿勢になりがちになり、腕・肩・腰への負担がかかるためです。更に、新たに固定用の穴を開けるとなると、木くずによる粉塵も舞い、片付けにも時間がかかります。
別部屋のカーテンレールも予防的に点検
早く作業が終わったので、別のカーテンのことまで考える心の余裕ができました。そこで、他の窓も確認、するとなんだか様子が変です。
取り付け金具を覆うプラスチック部分がボロボロになっていたのです。
早めに対処を考え、自宅で使用し余っていたパテを利用して修繕することにしました。
自宅にあったパテで固定具を補修
築古戸建投資において修繕リスクは、事前に必要最小限の費用で予防修繕することで減らせます。まず、自宅にあるもので代用すれば、買いに行かずに済むこともあります。大きな破損となる前に小さな補修で済ませることで、度重なる修繕リスクと入居者への信頼を確保できます。
①パテを練り合わせる
小さな予防修繕が再クレーム防止につながった
この他、仲介会社を通し入居予定の派遣会社から、２Fの2室を分ける扉に隙間があり気になる、という懸念を追加で伝えられました。複数の派遣社員のプライバシーを保つための前向きな指摘のため、再クレーム防止のため、すぐに予防修繕することにしました。これについては、敷居等をいじるより、隙間を物理的に物で埋めることが効果的だと判断し、窓の隙間を埋める際に使ったホームセンターで購入した”すきま風バリア(カインズ)”の予備在庫を用いました。
下見と予備修繕を効果的に行えたので、１日半で下見と修繕ができました。そのおかげで、無理に自分の時間を削ることなく週末の時間を有効に使った身体を守るDIYが実現できました。
下見による効果的かつ小さな修繕にしたことで、再訪問の数を最小限に減らし、入居時期を延期させることなく修繕ができました。そのおかげで、再訪問を減らし結果として時短となり、入居者の安心感も勝ち得ることができました。
事前に物件の現況確認をしつつ入居者のニーズを早めにつかんでおくことは、重要です。むしろ、本格的に入居してからのクレームは在宅中の時間に合わせなくてはいけなかったり外注にお願いする必要性もでてきたりで、時間とお金がかかる可能性があると感じました。
まとめ
築古戸建では、
新しく作ることより、
「残されているものをどう活かすか」
が重要になる場面があります。
今回は既存の取り付け穴と、
自宅に保管していたカーテンレールを活用することで、
高所で新たに穴を開ける重労働を避けながら、
身体を守る時短DIYにつなげることができました。
さらに別部屋も予防的に点検したことで、
再クレーム防止にもつながったと感じています。
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