築古戸建を賃貸していると、入居後に思わぬトラブルが起こることがあります。
今回起きたのは、洗面台の排水詰まり。
入居者が流した髪の毛などが原因で排水管が詰まり、洗面台から逆流した水が脱衣場の床にまであふれ、床のクロスはブヨブヨの状態になっていました。
ところが、問題はそれだけではありませんでした。
さらに排水経路を調べてもらうと、屋外を経由していた排水管の途中にある排水枡からも水があふれ、なんと隣家の敷地にまで逆流していたことが判明。
単に「詰まりを取れば終わり」という話ではありませんでした。
最終的には、排水管そのものを組み替え、脱衣場の床も修繕。
入居者3人のホテル代22,400円を含め、今回の対応には合計でかなりの費用と時間がかかりました。
利回りを考えれば、正直「痛い出費」です。
それでも私は、目先の修理だけで済ませず、先々の不安をなくすためにプロに依頼することにしました。
この記事では、今回の排水トラブルで何が起き、なぜ24万円以上をかけて排水管をやり直すことにしたのか、その経緯を記録しておきます。
洗面台の排水詰まりから始まった
髪の毛が原因で排水が逆流
ひどい状態、入居者が排水溝を髪の毛で詰まらせてしまいました。でもこの時は私の力でなんとかしよう！と考えました。
脱衣場の床がブヨブヨに
床にあふれた水は、床に貼ってあったクロスを濡らし、ブヨブヨになった箇所が多くありました。
それでも、まだまだ、自分で何とかなる、と心でふんばっていました。パイプユニッシュで詰まった髪の毛の除去を試みました。
さらに調べて分かった「隣家への逆流」
しかし、業者を呼んで外も念のために点検に行ったところ、信じられない光景が広がっていました。一面排水でたまった屋外排水付近と、そこから漏れて隣家に漏れ出した状況です。ここで、ようやくあきらめがつきました。プロに任せ時短化しなきゃ、という発想に至りました。
排水管の高圧洗浄だけでは終わらせなかった理由
業者に依頼し、「詰まりを取って終わり」にすることもできました。でも、、、
また詰まったらどうなる？
そんな不安が頭をよぎりました。
しかも今回は、排水管の途中にある枡から水があふれ、隣家敷地にまで逆流していたことから同様なケースが今後起こらないとも限りません。
そして、ふと
「もし次に詰まった時も入居者の意識や配管の構造は今のままでいいのだろうか？」
そんな思いに駆られました。そこで、ミャンマー語で髪の毛を流さぬよう注意書きを作ってお持ちしました。勿論、彼女らの雇い主の会社の了解も得た上でです。
排水管を屋外経由から屋内のルートに組み替え
- 変更前の排水ルート ※黄色矢印
- 問題となった排水桝
上記図の上2枚の写真の右側から左の排水桝間の傾斜
- 変更後の排水ルート
上記図の茶色の矢印の排水ルート
- 床を開けた状態
- 修繕後の床
2日間の工事で入居者のホテル代も発生
工事そのものだけでなく、入居者が水を使えない時間が発生しました。
そのため、
3人分のホテル代22,400円をこちらで負担。
「修繕費24万円」だけでなく、
修繕費＋ホテル代＋自分の時間
まで含め今回の「物件管理のコスト」はお金がかかりました。しかし、入居者更が隣人も巻き込み、排水管トラブルが再び発生することのないようにした今回の予防メンテナンスは必要な処置でした。
今回の修繕にかかった費用
| 内容 | 費用 |
|---|---|
| 排水管組み替え・フロア工事等 | 243,100円 |
| 入居者3人のホテル代 | 22,400円 |
| 合計 | 265,500円 |
「築古戸建の家賃収入から考えると、決して小さな金額ではありません。」
※ちなみに高圧洗浄費を別途入居者側がご負担金された額は￥27,500です。
入居者には「髪の毛を流さない」ことをミャンマー語で説明
再発防止として、
「髪の毛を排水口に流さない」
という注意書きをお持ちしましたが、ご不在だったため、改めて訪問してミャンマー人入居者に説明しました。
詰まりを直すだけではなく、詰まらせないための仕組み・周知まで行う。
ことはたとえ外国人の入居者だったとしても、イラスト入りの冊子を作ることで、分かりやすく実施してもらいやすくなります。こうした細かな管理方法は重要だと感じました。
24万円以上かかったが「やってよかった」と思う理由
先々の不安がなくなったことが何より良かった点です。
①再び隣家へ逆流する不安を減らせた
排水のことで近所迷惑になる事態には少なくともならない環境にすることができました。
②入居者とのトラブルを繰り返さなくて済む
トイレのトラブルでたまたま様子を見に来た際にたまたま発見した水漏れの状況、本来なら報告されてしかるべきの状況でした。しかし、今回の一件で互いに気をつけるべき住宅設備を意識でき、トラブルを未然に防ぐ予防の考え方に立てたことは良かったです。
③自分が何度も現場へ駆けつける必要がなくなる
根本から直したことにより、何度も現場に駆け付けるトラブルの芽はつむことができました。
④プロに任せたことで一度で修理を完了できた
入居者を１日ホテルに泊まっていただくことにはなりましたが、その分、プロの手で一度で集中的に修理を終えることができました。
さすが職人さん、２日という限られた期間で集中して作業を完了させていただきました。
⑤「また起きたらどうしよう」という精神的負担が減った
繰り返しになりますが、プロに直していただくこと(保障も付けてくれている)で、安心して入居者の方に過ごしていただくことが可能となり、またおきたら、のような精神的負担が減りました。
自分でやることと、プロに任せること
以前の記事では、軽自動車に草刈機を載せて、築古戸建の管理と草刈りを一度の訪問で済ませる方法について書きました。
私は、できることは自分でやることで、時間や費用を抑えるようにしています。
一方で、今回の排水管工事は自分ではやりませんでした。
排水の流れや隣家への逆流まで関係する問題を、素人判断で部分的に直してしまえば、再発したときにさらに大きな問題になる可能性があります。
そこで今回は、最初からプロに調査・施工を依頼しました。
お金はかかりました。
利回りも下がります。
工事中は入居者のホテル代も必要になり、自分自身も現場確認などで時間を使いました。
それでも、結果的には一度の工事で問題を解決できました。
「何でも自分でやる」ことが、必ずしも身体を守る時短生活ではない。
自分でできることは自分でやる。
でも、専門家に任せた方が早く、確実で、先々の不安まで減らせることはプロに任せる。
今回の経験から、そんな使い分けも大切だと感じました。
もし、修理完了の検査段階で見つけられていなかったらそのままにされていたかと思うと、プロを丸々信じるのではなく、そこはプロである業者もミスがあるものだ、という意識で修理完了検査をする必要があると思い知らされました。
まとめ
今回の排水トラブルでは、洗面台の詰まりから始まり、脱衣場への逆流、さらに屋外の排水枡から隣家敷地への逆流まで判明しました。
単純に詰まりを取るだけなら、もっと安く済ませることもできたかもしれません。
しかし、同じことが再び起きたときのことを考え、排水管のルートそのものを見直すことにしました。
結果として、排水管の組み替えとフロア工事などで243,100円、さらに入居者3人のホテル代22,400円も発生。
決して安い修繕ではありません。
収益物件なので、これだけの出費があれば利回りも下がります。
それでも、今回の工事によって一度で問題を解決でき、入居者にも原因と今後の注意点を説明することができました。
築古戸建を所有していると、こうした予想外の修繕は避けられません。
だからこそ、何でも自分で抱え込むのではなく、
「自分でできることは自分でやる」
「専門家に任せた方がいいことはプロに任せる」
という線引きも大切なのだと思います。
お金をかけたことで利回りは下がりました。
それでも、先々の不安を一つ減らすことができた。
今回の修繕は、私にとって「身体を守る時短生活」を収益物件の管理にも当てはめて考えるきっかけになりました。
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